Le guide de la déclaration préalable de travaux

Déclaration préalable de travaux

La Déclaration Préalable de Travaux (DP) est une démarche administrative cruciale en France pour quiconque envisage des travaux de construction, de rénovation ou d’aménagement. Cette procédure vise à garantir que les projets respectent les règles d’urbanisme en vigueur et contribuent à la préservation de l’environnement et du patrimoine.

Obligatoire pour une gamme spécifique de projets, elle intervient là où le permis de construire n’est pas requis. Cette procédure administrative permet aux autorités locales d’examiner les travaux envisagés afin de s’assurer de leur conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur. Destinée à des projets modifiant l’aspect extérieur d’une habitation ou ajoutant une surface de plancher inférieure à un certain seuil, la DP est un dispositif clé pour harmoniser les initiatives privées avec le cadre bâti existant et les plans d’urbanisme.

Elle représente donc un prérequis pour tous ceux qui souhaitent entreprendre des travaux modérés sans engager le processus plus complexe et plus long d’obtention d’un permis de construire. Grâce à la DP, les autorités peuvent rapidement évaluer et autoriser des modifications ou des ajouts qui respectent l’esthétique et la fonctionnalité des espaces urbains et ruraux, facilitant ainsi une cohabitation harmonieuse entre le développement et la conservation​

Dans cet article, nous allons plonger dans le monde complexe de la déclaration préalable, en expliquant son importance, les types de travaux concernés, les étapes de dépôt, les implications juridiques et les conseils pour une gestion efficace de ce processus.

La déclaration préalable de travaux : une brève définitiion

La déclaration préalable est une autorisation d’urbanisme obligatoire pour la réalisation de certains travaux pour lesquels il n’y a pas à demander un permis de construire. Cette autorisation est nécessaire avant d’entreprendre les travaux.

La DP est un dossier administratif que vous devez déposer en mairie avant de commencer certains types de travaux. Elle est conçue pour contrôler et réguler les projets de petite envergure qui ne nécessitent pas de permis de construire, mais qui doivent tout de même respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Vous devez obtenir cette autorisation avant d’entreprendre les travaux.

Il ne s’agit pas d’un document déclaratif malgré son appellation mais d’une véritable autorisation d’urbanisme, que la mairie peut refuser, au même titre que le permis de construire.

Les travaux soumis à la déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable concerne une variété de travaux conformément aux articles R.421-9 et suivant du code l’urbanisme, notamment :

  • L’agrandissement, l’extension, la surélévation ou l’aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure ou égale à 40 m2. Ce seuil est ramené à 20 m2 si votre parcelle n’est pas dans la zone urbaine du PLU;
  • La construction ou l’aménagement de bâtiments annexes à votre habitation principale, avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 20 m2. Les abris de jardin, dépendances, garages de moins de 20 m2 sont donc concernés;
  • La construction d’un mur dont la hauteur mesurée à partir du niveau du terrain naturel est supérieure ou égale à 2 mètres.
  • L’installation de clôtures et de portails;
  • La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, de type rénovation de façade, de toiture, changement de menuiseries.
  • La construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure à 100 m2;
  • Le changement de destination d’un local sans modification de son aspect extérieur ni de ses structures porteuses;
  • Une division parcellaire.

La destination de la construction importe peu, le bâtiment peut être ou non à usage d’habitation. Cependant, au delà de ces seuils, un permis de construire sera nécessaire. Il est donc essentiel de vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune pour déterminer si vos travaux sont concernés par la déclaration préalable de travaux.

Travaux

Les étapes du dépôt de la déclaration préalable

Le processus de dépôt de la déclaration préalable comporte plusieurs étapes importantes.

Qui peut déposer une déclaration préalable ?

La déclaration préalable (DP) peut être faite par les personnes suivantes :

  • Propriétaire(s) du terrain ou leur mandataire: personne chargée par une autre de la représenter et d’agir en son nom;
  • Acquéreur du bien;
  • Entreprises autorisées par le ou les propriétaires à effectuer les travaux;
  • Personnes en indivision: situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’une même chose ou d’un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux) ou leur mandataire;
  • Syndic : Personne (professionnel ou copropriétaire bénévole) chargée d’assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété et copropriétaire;
  • Bénéficiaire d’une expropriation.

 

Les étapes de préparation du dossier

Avant de déposer la DP, vous devrez rassembler un ensemble de documents, y compris :

  • Le formulaire de DP dûment rempli.
  • Un plan de situation du terrain.
  • Un plan de masse des travaux.
  • Une notice détaillant le projet.
  • Des photographies du site avant les travaux.
  • Une déclaration sur l’honneur de non-opposition au projet.

Comment remplir la déclaration préalable ?

La déclaration peut se faire par internet :

  • les communes de plus de 3500 habitants proposent un téléservice pour remplir la déclaration sur internet,
  • les autres créent une adresse mail dédiée.

Vous pouvez également déposer en mairie la déclaration papier ou l’envoyer par courrier recommandé avec accusé réception.

Le dossier complet doit être déposé en mairie de la commune où se situe le projet. Assurez-vous que tous les documents sont correctement remplis et signés.

Le délai d’instruction varie en fonction de la nature des travaux et de la commune. En général, il est d’un mois à compter de la réception de la DP par la mairie. Durant cette période, la mairie examine votre dossier et peut demander des informations complémentaires si nécessaire.

Une fois l’instruction terminée, la mairie émettra un avis favorable ou défavorable. En cas d’avis défavorable, vous devrez revoir votre projet.

Quand le maire refuse votre DP ou prend un arrêté de sursis à statuer, vous pouvez le contester dans les 2 mois qui suivent la date de la notification : Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne de la décision, vous pouvez faire un recours gracieux  par lettre LRAR : Lettre recommandé avec avis de réception auprès de la mairie.

Les  implications juridiques de la déclaration préalable

Le non-respect des règles concernant la DP peut entraîner des conséquences juridiques, telles que des amendes et l’obligation de démolir les travaux non autorisés. Il est donc essentiel de se conformer aux exigences légales en matière de DP pour éviter tout litige ultérieur.

La déclaration préalable de travaux a une durée de validité de 3 ans. Elle est périmée si vous n’avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ou si, passé ce délai, vous les interrompez plus d’1 an.

Le délai de validité peut être prolongé 2 fois pour 1 an si les règles d’urbanisme et les servitudes administratives n’ont pas changé.

Vous devez en faire la demande 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initial de votre DP (ou avant l’expiration).

Quel est le prix d’une déclaration préalable de travaux ?

À la base, la déclaration préalable de travaux est totalement gratuite en France.

Cependant, la constitution d’un dossier étant souvent complexe, il est commun de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans votre démarche. 

Un architecte demande généralement un pourcentage sur le montant des travaux réalisés. Le prix dépendra alors du projet entrepris et de l’architecte en question.

Comment afficher sa déclaration préalable ?

L’affichage de la déclaration préalable sur le terrain est l’aboutissement de la procédure. Cela signifie que votre projet est dans la légalité et que vous pourrez prochainement commencer vos travaux . Selon les réglementations, vous devez placer votre panneau réglementaire, d’une dimension minimale de 80 cm par 120 cm, devant votre habitation et visible depuis la voie publique. L’autorisation d’urbanisme fournie par la mairie doit figurer sur le panneau. Le panneau doit rester en place jusqu’à l’achèvement des travaux. Vous devez inscrire dessus les informations suivantes :

  • La référence du dossier
  • La date de délivrance du permis de construire
  • Les noms des bénéficiaires
  • La nature du projet
  • La ou les hauteur(s) de la/des constructions 
  • La surface des bâtiments à démolir 
  • La superficie du terrain
  • L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
  • Les droits de recours des tiers

Qu’est-ce que le délai de recours des tiers ?

L’affichage de l’autorisation sur votre terrain déclenche le délai de recours des tiers. Cela signifie que toute personne justifiant un intérêt peut former un recours contre votre permis de construire.

Elle doit cependant prouver que votre projet affecte directement les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien. Cette personne peut être un voisin proche de votre habitation par exemple.

Le délai de recours des tiers pour une déclaration préalable est limité à 2 mois. Il est généralement conseillé d’attendre les 2 mois réglementaires avant de commencer les travaux afin de laisser les tiers s’exprimer.

Comment contester une déclaration préalable de travaux ?

Si un tiers juge que le projet engagé dans son voisinage porte atteinte aux conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut contester l’autorisation d’urbanisme en exerçant son droit de recours.

Votre déclaration est affichée en mairie et accessible à tous. Avant toute contestation, le tiers prend connaissance de votre dossier au service urbanisme. En l’étudiant, soit le tiers y voit une ou des failles lui permettant de justifier son recours, soit le permis est conforme aux règles d’urbanisme. Dans ce dernier cas, la contestation peut s’avérer risquée. En effet, si le recours n’est pas recevable, le titulaire du permis peut réclamer des dommages et intérêts au juge administratif.

Si le tiers possède des éléments tangibles pour une contestation, la procédure peut être entamée. Le tiers doit alors justifier précisément ses propos par des photographies, rapports, attestations, etc. Deux possibilités s’offrent à lui :

  • Un recours gracieux. (sur papier libre, par lettre recommandée avec avis de réception). Le tiers y joint ses pièces justificatives précédemment élaborées. Dans la foulée, le titulaire de la déclaration préalable de travaux doit être informé qu’un recours gracieux a été effectué à son encontre. Cette notification est à envoyer dans les 15 jours suivants le dépôt du recours en mairie. par lettre recommandée avec avis de réception. Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire de l’autorisation peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.
  • Un recours contentieux. Si les négociations à l’amiable n’ont pas abouti, le tiers peut saisir le tribunal administratif via un recours contentieux. Comme pour le recours gracieux, il est obligatoire d’informer la mairie et le titulaire de la déclaration qu’un recours contentieux est déposé, par lettre recommandée avec avis de réception et dans un délai de 15 jours après dépôt du recours. Le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes : l’annulation des travaux, leur suspension s’ils ont déjà commencé et la possibilité pour le titulaire de l’autorisation de modifier son projet en déposant une nouvelle demande dans un certain délai.

Que faire en cas de refus ?

Malheureusement, même si vous avez mis tous vos efforts et tout votre amour dans votre dossier, la mairie peut refuser votre déclaration préalable de travaux. 

Et les motifs de refus peuvent être nombreux : un projet qui ne correspond pas aux règles d’urbanisme, des pièces graphiques incomplètes ou pas assez détaillées, une construction existante à préserver.

Avant de refuser, la mairie peut demander des pièces complémentaires. Il faudra alors vous accrocher pour fou

Quelques conseils pour une gestion efficace de la déclaration préalable de travaux.

Pour une gestion efficace de la DP, voici quelques conseils importants :

  1. Commencez tôt : Déposez la DP suffisamment à l’avance pour éviter des retards dans votre projet.
  2. Consultez un expert : Si les règles d’urbanisme vous semblent complexes, faites appel à un avocat spécialisé ou à un professionnel de l’urbanisme pour vous guider.
  3. Rassemblez des preuves: Conservez des copies de tous les documents soumis et des échanges avec la mairie.
  4. Restez informé : Tenez-vous au courant des évolutions législatives en matière d’urbanisme qui pourraient affecter votre projet.

En conclusion, la déclaration préalable de travaux est une étape incontournable pour ceux qui entreprennent des travaux de construction ou d’aménagement en France.

Que retenir sur la déclaration préalable de travaux ? 

La déclaration préalable de travaux (DP) est un dispositif juridique relevant du droit de l’urbanisme, qui réglemente certains types de travaux sur des biens immobiliers. Juridiquement, elle est distincte du permis de construire et s’applique à des travaux de moindre envergure, ne nécessitant pas cette autorisation plus globale. La DP est obligatoire pour réaliser des travaux qui modifient l’aspect extérieur d’une construction ou qui créent de nouvelles surfaces (extension inférieure à un seuil spécifique, généralement 20m² ou 40m² selon le contexte local​​​​.

Elle permet à l’administration municipale de vérifier que les travaux envisagés respectent les règles d’urbanisme en vigueur. Le dossier de DP doit inclure des documents descriptifs et graphiques permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Une fois déposée, l’administration dispose d’un délai légal pour instruire la demande et répondre. Ce délai est généralement d’un mois. Si la DP est accordée, le bénéficiaire a alors le droit de démarrer les travaux dans le respect des engagements pris dans le dossie​​​​r.

Il est crucial de bien remplir les formulaires de DP et de joindre tous les documents nécessaires pour éviter un refus ou une demande de pièces complémentaires qui pourrait retarder le proje

FAQ sur la déclaration préalable de travaux

Dans cet article, retrouvez une faq sur les questions les plus fréquemment posées sur la déclaration préalable de travaux. 

La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme nécessaire pour certains travaux modifiant l’aspect extérieur d’une habitation ou créant de la surface de plancher, sans nécessiter un permis de construire. Elle concerne les projets de petite envergur​​​​e.

Une déclaration préalable est requise pour les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’une bâtisse, ajoutent une construction de moins de 20m² (ou 40m² sous certaines conditions), ou transforment plus de 10m² de surface de plancher en surface habitabl​​e.

Le processus de remplissage d’une déclaration préalable de travaux comprend la collecte des informations sur le projet, le remplissage des formulaires administratifs appropriés et la soumission de ceux-ci accompagnés des plans et documents justificatifs à la mairi​e.

Le délai d’instruction est généralement d’un mois à partir de la date de dépôt du dossier complet en mairie. Ce délai peut varier en fonction de la complexité du projet ou des éventuels compléments d’information demandé​​.

En cas de refus, vous avez la possibilité de modifier votre projet en tenant compte des motifs du refus et de soumettre une nouvelle déclaration. Alternativement, vous pouvez contester la décision auprès de la mairie ou du tribunal administrati​​f.

Juriste droit public des affaires

2 réponses

  1. Bonjour comment doit être rempli les cases demandeurs et correspondant en cas de syndic bénévole. Merci beaucoup cordialement madame Vironda Bianca

    1. Bonjour, vous pouvez obtenir des réponses à vos questions auprès de Aria, notre intelligence artificielle disponible en suivant ce lien : https://aria.placedudroit.com/aria

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