Quand peut-on considérer un logement insalubre ?

Lorsque vous louez un bien, vous pouvez faire face à des situations d’insalubrités. Mais qu’est ce qu’un bien insalubre et comment cette situation peut-elle être régler légalement ?

Les cas d’insalubrité peuvent mettre en danger la sécurité ou la santé des occupants du bien, ainsi il faut impérativement y remédier, car tout logement loué doit être décent et en bon état afin de permettre au locataire d’y vivre.

La procédure d’insalubrité concerne uniquement l’état de l’immeuble ou du logement ou ses conditions d’occupation. S’il s’agit d’un problème de solidité, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine).

Dans cet article, il sera présenter la notion d’insalubrité ainsi que le cadre légal permettant d’y remédier en cas de litge.

Les fondamentaux de l’insalubrité

Dans cette section, nous explorons les fondamentaux de l’insalubrité, un sujet crucial pour la santé et la sécurité des occupants de logements.

La notion d’insalubrité : définition et cadre légal

L’insalubrité, définie par l’article L.1331-22 du Code de la santé publique, désigne que : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ».

Ainsi, le logement est considéré comme insalubre dès lors que le logement ou immeuble présente des risques potentiels pour la santé ou la sécurité de ses occupants.

Par exemple, l’insalubrité peut être caractériser par : des problèmes structurels, des infestations de nuisibles, ou un manque d’accès à des services essentiels comme l’eau potable, d’un chauffage défectueux avec risque d’intoxication au monoxyde de carbone, de risques d’incendie, d’équipements électriques ou de gaz dangereux ou de présence d’animaux dits néfastes (rongeurs, cafards, punaises de lit…), d’une humidité. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb peut rendre un logement insalubre également.

Ce cadre légal impose aux propriétaires l’obligation de fournir un logement décent, et énonce les procédures à suivre en cas de non-conformité.

Par ailleurs, les locaux suivants ne peuvent pas être loués à usage d’habitation, car ils sont considérés comme insalubres pour l’habitation :

  • Caves
  • Sous-sols
  • Combles
  • Pièces avec une faible hauteur sous plafond
  • Pièces de vie sans ouverture sur l’extérieur ou sans éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë
  • Locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation

Les préfectures jouent un rôle clé dans la reconnaissance officielle de l’insalubrité, souvent suite à des inspections ou des signalements. Cette reconnaissance peut mener à des mesures correctives obligatoires, voire des sanctions contre les propriétaires négligents.

Rôles et responsabilités : propriétaire vs locataire

La distinction des rôles entre propriétaires et locataires est essentielle dans la gestion de l’insalubrité.

Le propriétaire est légalement tenu de fournir un logement conforme aux normes de salubrité et de sécurité. Cette obligation inclut la réalisation de tous les travaux nécessaires pour corriger les déficiences.

D’un autre côté, le locataire doit utiliser le logement de manière raisonnable, signaler rapidement tout problème d’insalubrité et permettre l’exécution des travaux.

En cas de logement insalubre, il est toujours préférable d’essayer de régler la situation entre vous et le propriétaire. Les deux parties ont intérêt à ce que le logement soit en bon état.

Si les négociations sont rompues, il est possible d’adresser une lettre de mise en demeure pour rappeler  au propriétaire de respecter ses obligations.

En cas de litige, les tribunaux peuvent être sollicités pour trancher sur la responsabilité des parties et sur les mesures de réparation, comme le prévoit le Code civil. La collaboration entre les deux parties est donc cruciale pour maintenir ou restaurer des conditions de vie saines et sécuritaires.

Identifier les signes d’un habitat insalubre

Reconnaître un logement insalubre est vital pour la santé des occupants. Les signes d’alerte incluent l’humidité excessive, la présence de moisissures, des installations électriques ou de gaz défectueuses, et une isolation insuffisante.

D’autres indicateurs peuvent être une ventilation inadéquate, des infestations de nuisibles, ou des problèmes structurels comme des fissures importantes ou un affaissement du bâtiment.

Il est important de noter que la perception d’insalubrité peut varier en fonction des normes locales et des conditions climatiques.

Lorsqu’un occupant identifie un ou plusieurs de ces signes, il doit les signaler au propriétaire ou aux autorités compétentes pour une évaluation et une intervention rapide.

Procédures pour signaler un logement insalubre

logement insalubre

La possibilité de signaler un logement insalubre est une démarche réglementée essentielle pour protéger la santé et la sécurité des occupants.

En cas d’insalubrité, il convient de signaler le problème auprès du préfet. Il est compétent pour mettre en œuvre la police spéciale en matière d’insalubrité. 

Une fois le signalement effectué, une inspection est souvent initiée pour évaluer la situation. Une visite du logement est effectuée par le service hygiène ou le service technique de la commune afin d’évaluer les risques pour la santé ou la sécurité des occupants.

Un rapport est établi par le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHC) si la commune est pourvue de ce service, ou par le directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) et remis au préfet.

Selon les résultats, un arrêté d’insalubrité peut être prononcé, entraînant des mesures correctives obligatoires.

Par conséquent, il est important pour les locataires de connaître leurs droits et les procédures à suivre, car leur santé et leur sécurité en dépendent.

Les travaux de mise en conformité : Obligations et aides

Une fois un logement déclaré insalubre, des travaux de mise en conformité deviennent impératifs. Ces travaux, souvent coûteux, sont généralement à la charge du propriétaire.

Selon la loi, notamment l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire est obligé de remettre le logement en état de décence.

Le rapport établi par l’ARS est remis au propriétaire. Il est invité à présenter ses observations et à s’expliquer dans un délai minimal de 1 mois sur la situation d’insalubrité et à connaître la procédure d’insalubrité à venir.

Deux types d’arrêtés peuvent être rendus :

  • l’arrêté de traitement de l’insalubrité : cet arrêté prescrit les travaux à réaliser et leur délai d’exécution ;
  • l’arrêté de mise en sécurité : cet arrêté est rendu quand il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité par des travaux adéquats.

Quelles conséquences sur la location de l’arrêté d’insalubrité ?

logement insalubre

Selon la gravité de l’état du logement, soit des mesures peuvent être prises pour permettre de remédier à l’insalubrité de celui-ci, soit l’insalubrité est considérée comme étant irrémédiable.

Lorsque l’arrêté d’insalubrité est remédiable, il peut être ordonner la réalisation, dans un délai qu’il fixe, d’une ou plusieurs des mesures :

  • Le propriétaire est tenu de réaliser des réparations dans un temps imparti sous peine d’astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour de retard. S’il ne le fait pas, le préfet peut prendre la décision de les faire réaliser à la charge du propriétaire.
  • Le propriétaire a l’obligation de reloger les locataires le temps de travaux et à ses frais. Si le propriétaire ne reloge pas les locataires, le préfet se substitue à lui mais à ses frais. Le propriétaire ne peut en aucun cas donner congé. Le bail est suspendu tant que l’arrêté n’est pas levé. Le bail est donc prorogé de la durée de l’interdiction d’habiter et reprend son cours une fois les travaux réalisés. Le logement ne peut pas non pas être prêté ou occupé d’une façon ou d’une autre pendant ce temps.
  • Le loyer n’est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté attestant que les travaux ont été réalisés et que le logement est à nouveau habitable.

Ainsi, en fonction de la divergence des situations, les obligations du bailleur peuvent modifiées et délier du paiement du loyer. Egalement le propriétaire est tenu de rapidement prendre des mesures concernant son locataire.

En cas de litige, un avocat spécialisé en droit de l’immobilier ou de l’urbanisme serait le plus à même de traiter les problématiques abordées dans cet article, en offrant des conseils juridiques adaptés à votre situation.

Vos questions et nos réponses

Dans cette FAQ, nous répondons à vos interrogations les plus fréquentes sur l’insalubrité des logements, en fournissant des éclairages pratiques et légaux.

  • Un logement est considéré insalubre lorsque ses conditions présentent un risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Cela inclut des problèmes structurels, des infestations, ou un accès insuffisant aux services essentiels. Cette définition est encadrée par l’article L1331-22 du Code de la santé publique en France.
  • La responsabilité de signaler un logement insalubre incombe généralement au locataire ou à tout occupant constatant des problèmes. Le signalement doit être fait auprès de la mairie ou de la préfecture pour initier une inspection et des actions correctives.
  • Le propriétaire est tenu de garantir un logement décent. En cas d’insalubrité, il doit effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux problèmes identifiés, conformément à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
  • Oui, il existe des subventions et des aides financières, notamment via l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), pour aider les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires pour rendre un logement conforme.
  • Les tribunaux examinent chaque cas d’insalubrité individuellement, en prenant en compte la gravité des problèmes, les responsabilités des parties impliquées, et les efforts déployés pour remédier à la situation.
Juriste droit public des affaires
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